Assicurazione Condominio: Cosa copre, chi paga e quanto costa?

L’assicurazione condominio: in cosa consiste

Condominio assicurato

L’assicurazione condominio, meglio conosciuta come “Polizza Globale Fabbricati”, è una forma specifica di polizza assicurativa, naturalmente rivolta a chi vive in un condominio.

Nasce con l’intento di coprire i danni causati dall’edificio a persone o cose, nonché a quelle persone fisiche che hanno causato problemi al condominio stesso: vediamo di scoprire insieme ogni dettaglio, in considerazione del fatto che oggi giorno sempre più spesso vengono sottoscritte assicurazioni per tutelare fabbricati, stipulando polizze casa contro furti e incendi, e per garantire copertura di eventuali danni che potrebbero essere causati a terzi dalla stessa struttura edilizia.

Abitando in un condominio, è possibile, a tal proposito, sottoscrivere una specifica assicurazione, che copra tutto l’edificio e gli appartamenti che ne fanno parte, a garanzia di eventuali danni causati sull’immobile e dall’immobile stesso. Questa particolare polizza prevede il pagamento annuale del premio, esattamente come una classica assicurazione casa, e deve essere stipulata nella persona dell’amministratore (come da regolamento condominiale, o previa delibera assembleare che lo autorizzi in tal senso).

Ma che cos’è l’Assicurazione RC Condominio?

Entriamo nel dettaglio: l’Assicurazione RC Condominio è la polizza che tutela la Responsabilità Civile verso terzi dei proprietari di appartamenti di un condominio, coprendo i danni che questi ultimi potrebbero involontariamente procurare ad altri durante la loro quotidiana vita familiare. Grazie ad un ampio pacchetto di garanzie, che sono tra loro personalizzabili ed abbinabili, si può costruire una completa copertura per il proprio condominio, con un’ampia panoramica di possibili sinistri ed incidenti che verrebbero così tutelati, anche grazie a garanzie facoltative aggiuntive, come ad esempio contro eventuali esplosioni, danni elettrici a macchine ed impianti, problematiche legate ad acqua piovana e gelo, furti e danni provocati da ladri, altri eventi anche di natura sociopolitica nonché naturali vari: tutto ciò viene garantito dal prodotto assicurativo specifico che, se ben strutturato, può davvero assicurare sostegno e protezione in ogni situazione avversa.

Le principali tutele dell’Assicurazione RC Condominio sono riferite alla Responsabilità Civile verso terzi, vale a dire alla garanzia dei condomini per danni causati ad altre persone, senza intenzionalità, per morte, lesioni e danneggiamenti sia a cose che ad animali, purché conseguenti un evento accidentale collegato alla proprietà e alle parti comuni delle abitazioni o uffici del condominio. Questo tipo di garanzia assicurativa è pertanto un prodotto davvero completo che garantisce tutela e sicurezza coprendo, eventualmente, anche le spese di demolizione e sgombero per danni ad apparecchiature ed impianti di terze persone, restituendo un po’ di tranquillità anche nei casi di perdita dell’affitto o di inagibilità del locale.

Esiste un obbligo per la stipula di un’assicurazione per condominio?

Se ci riferiamo all’esistenza di una legge che obblighi a stipulare questa polizza, la risposta è negativa: bisogna però tener ben presente che, in caso si verificassero danni a persone o cose creati da una parte comune dell’edificio non assicurato (e non, sia ben chiaro, se riconducibile a uno soltanto degli appartamenti, eventualità che vedrebbe il proprietario di quest’ultimo come unico soggetto per risarcire la spesa), i costi ricadrebbero su tutti i condomini, che dovrebbero ovviamente farvi fronte. Ciò significa che, pur non sussistendo un obbligo di legge, non significa che la stipula della polizza non possa in concreto essere obbligatoria, di volta in volta e di condominio in condominio, nell’ipotesi in cui sia il singolo regolamento dell’edificio a prevederla.

Il regolamento condominiale (in pratica lo statuto convenzionale del condominio, che disciplina usi e utilizzi delle cose e spese comuni, nonché la ripartizione delle spese condominiali e la tutela e l’amministrazione del decoro dell’edificio stesso), potrebbe rendere obbligatoria la Polizza Globale Fabbricati, poiché spesso viene prevista nelle sue clausole. L’ordinamento generale, però, non prevede nessuna obbligatorietà per la stipula di un’assicurazione condominiale, pur se è obiettivamente consigliabile assicurare con una polizza personalizzata l’edificio, a tutela della miriade di eventi e sinistri che potrebbero avvenire nel corso degli anni e per i quali, senza copertura, potrebbero essere previste spese di una certa entità e gravità.

Cosa copre una polizza assicurativa per un condominio:

Abbiamo già detto che la Polizza Globale Fabbricati è stipulata con l’intenzione di proteggere e risarcire danneggiamenti alle parti comuni dell’edificio, nonché quelli per i singoli appartamenti che lo compongono, oltre a quei danni causati dallo stesso condominio alle proprietà o, addirittura, all’incolumità di terze persone.

Polizza Globale Fabbricati: quali le coperture principali e quali garanzie aggiuntive.

I contratti di assicurazione da sottoscrivere cambiano da compagnia a compagnia ed addirittura da polizza a polizza ma, in linea generale, le coperture principali incluse in tutte le Polizze Globali di Fabbricato riguardano due specifiche:

  • incendio (comprensiva, solitamente, di danni da fulmine, da esplosione, e altre garanzie connesse a questa tipologia di rischi)
  • responsabilità civile del condominio, garantita dalla sezione RC, che copre i danni provocati a terzi (RCT) o ai prestatori di lavoro (RCO), che possono essere causati da eventi accidentali legati alla proprietà del fabbricato, ma anche all’utilizzo delle sue parti comuni.

Parecchie, invece, le garanzie aggiuntive che, in quanto tali, possono liberamente essere incluse dall’amministratore nel momento della stipula della polizza. Tra queste, sicuramente rilevanti, non possiamo non citare i danni idrici, la rottura di lastre o di pannelli solari, o ancora la cosiddetta “ricerca guasti”, una clausola non sempre considerata ma molto utile, che copre le spese che il condominio dovrebbe sostenere in caso di lavori di ricerca dell’origine di un danno (da sapere, però, che può valere soltanto nel caso di responsabilità civile, quindi quando il condominio dovesse provocare danni a terzi e non se il danno fosse sull’edificio stesso). Attenzione però, non si creda che sia tutto assicurabile e garantito, poiché nessuna compagnia copre eventuali danni causati da negligenza, incuria o disattenzione!

Buon ultimo, è importante verificare e decidere anche i massimali in quanto, poiché la polizza possa davvero considerarsi efficace, questi ultimi devono essere capaci di coprire anche i casi estremi, come può essere purtroppo un decesso o un’infermità grave e permanente.

Il principale protagonista: l’Amministratore del condominio.

Abbiamo già visto che chi stipula la Polizza Globale Fabbricati è l’Amministratore del condominio, che viene incaricato della sottoscrizione in nome e per conto di tutti i condomini.

Lo stesso, a tal proposito, è messo di fronte a due alternative, in base al regolamento specifico: infatti, se tale polizza risulta obbligatoria per le clausole personalizzate condominiali, può sottoscriverla anche senza che vi sia stata un’apposita delibera precedente. Se, viceversa, il regolamento condominiale non la prevede come obbligatoria, è necessario che la decisione sia deliberata dall’assemblea, durante la quale dovrà esserci, in base all’art. 1136 del C.c., la percentuale di presenze prevista, ovvero la metà della maggioranza degli intervenuti, che, a loro volta, devono rappresentare almeno la metà del valore del condominio.

Ed è sempre l’amministratore che, nel caso di danni o di sinistro, avrà il compito di provvedere alla richiesta del risarcimento da parte della compagnia assicurativa: alla stessa, dovrà far pervenire la denuncia, ovviamente rispettando il limite temporale (diverso a seconda delle compagnie) indicato nel contratto di assicurazione fra le clausole della stipula.

Ripartizione delle spese: chi paga l’assicurazione del condominio?

Di anno in anno, il premio della Polizza Globale Fabbricati viene calcolato sulla base di diversi fattori che concorrono a determinarne il costo:

  • le coperture inserite nel contratto;
  • le clausole e le inclusioni aggiuntive;
  • i massimali previsti;
  • le caratteristiche immobiliari del condominio stesso: le dimensioni, lo stato di conservazione, il numero degli appartamenti che lo compongono e la quantità di piani, la data di costruzione o il valore della ristrutturazione, la presenza di giardini o attici signorili, ed infine il Comune dove è ubicato.

Il pagamento della Polizza Globale Fabbricati consiste, come nel caso di polizze per abitazioni individuali, nell’erogazione di una somma da corrispondere annualmente alla compagnia di Assicurazioni. Ogni condomino sosterrà la propria quota di spesa in ragione dei millesimi di sua proprietà. Laddove però ci fosse un singolo condomino che svolga un’attività che possa costituire un pericolo per l’edificio, dovrà da quest’ultimo essere corrisposta una quota maggiore rispetto agli altri abitanti, per ovvie ragioni di responsabilità di rischio.

Nonostante poi il Codice civile non si esprima sull’argomento, secondo una giurisprudenza condominiale ormai diffusa ed ampiamente consolidata, in caso di un appartamento dato in affitto all’interno di un condominio, tra l’inquilino ed il proprietario, a pagare l’amministratore dovrebbe essere quest’ultimo, a meno che nel contratto d’affitto non vi sia un accordo diverso. Spesso poi succede che le parti si mettano d’accordo per un’equa divisione, al punto di dividere la somma al 50%. Il locatore partecipa all’assemblea in cui si conferisce l’incarico all’amministratore e, senza dubbio, è la persona più interessata all’attività del professionista che segue il condominio, il cui compenso, a differenza di altri costi, non rientra tra gli oneri accessori previsti dalla legge 392/1978, così come l’assicurazione dell’amministratore che, a meno di clausole contrattuali, è anch’essa a carico del proprietario.

A tal proposito, citiamo il primo comma dell’art. 9 l. n. 392/78 che, a riguardo, dispone:

Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni”.

Pertanto, salvo diverso accordo tra le parti, le spese per la polizza assicurativa devono essere corrisposte per intero dal proprietario.

Quando un amministratore si appresta a stipulare la polizza condominiale, è importante che faccia attenzione, in particolare, a una delle caratteristiche che abbiamo elencato precedentemente, cioè al “valore di ricostruzione a nuovo”, da non confondere con il valore commerciale dello stabile, che viene determinato dalle varie assicurazioni con calcoli percentuali specifici e che si differenzia in base alle varie tipologie dell’edificio. In sostanza, deve essere moltiplicata la cubatura dello stabile per un importo compreso tra 440 e 480 €, a seconda delle rifiniture e della tipologia. La compagnia assicurativa, in caso di danno, garantirà un indennizzo pari al valore totale di ricostruzione, senza nessuna riduzione per deprezzamento.

Come districarsi nella giungla dei preventivi per le Assicurazioni di condominio: le soluzioni online.

Abbiamo visto che l’assicurazione di un condominio, consente all’amministratore dello stabile di stipulare una copertura per i possibili danni che possono avvenire nei locali comuni: ma qual è la migliore polizza? O meglio, ne esiste una su tutte, in assoluto? La risposta è no, non esiste la polizza “migliore”, senza dubbio però esiste, per ciascun caso specifico, una personalizzazione che un bravo amministratore saprà senz’altro cogliere.

L’assicurazione condominio, infatti, può coprire aree di rischio che sono comunque già garantite anche dalle polizze individuali su appartamenti singoli, e si consiglia quindi di controllare per quali eventi si è già assicurati in modo da evitare inutili sovrapposizioni. Inoltre, è possibile che una polizza già stipulata da parecchio tempo, abbia premi piuttosto bassi e possa quindi sembrare poco interessante, se non addirittura sconsigliato, cambiarla: sarà però opportuno tenere presente che ad un premio basso corrisponde un indennizzo senz’altro modesto, al punto che in molti casi i massimali relativi a polizze remote non sarebbero ora sufficienti a coprire il costo vigente dei danni.

E’ quindi importante sapersi muovere con una certa sicurezza nel panorama commerciale delle assicurazioni, ed è per questo che, prima di decidere a quale compagnia affidarsi, è bene controllare diversi preventivi, anche e soprattutto on line, il metodo oggi più immediato e pratico.

Proviamo a selezionare qualche suggerimento di compagnie assicurative di tradizionale sicurezza ed affidabilità, a partire, per esempio, da

Zurich, con il prodotto Profilo Fabbricati,

http://www.zurich.it/individui-famiglie/casa-famiglia/condominio.htm

che troviamo in due versioni (quella di nostro interesse è ovviamente relativa al Condominio, ma esiste anche la variante Casa), studiata per tutelare al meglio le esigenze di sicurezza di un edificio intero o appunto, di un condominio. Cinque le garanzie tutelate: Incendio, Danni da acqua, Responsabilità civile del fabbricato, Responsabilità civile dell’amministratore, Tutela legale.

UnipolSai Assicurazioni presenta UNIPOLSAI CONDOMINIO

http://www.unipolsai.it/la_tua_casa/condominio/Pagine/default_condominio.aspx

un prodotto flessibile e personalizzabile, dedicato a piccoli e grandi stabili, che consente all’amministratore di un condominio di scegliere tra tante opzioni per le garanzie di cui ha bisogno, per proteggere al meglio appartamenti, edifici in genere e, naturalmente, se stesso!

Allianz con il prodotto Globale Fabbricati Civili

http://www.allianz.it/assicurazione-casa/condominio

una polizza che assicura muri e impianti dell’intero fabbricato. Con una protezione flessibile, permette di integrare la copertura di base attraverso un’interessante e nutrita gamma di ulteriori garanzie: danni acqua, spese ricerca e riparazione danni acqua e gas, eventi atmosferici e sovraccarico neve, eventi socio politici e vandalici, ecc.

AXA offre Globale Fabbricati

https://www.axa.it/globale-fabbricati

una soluzione completa che protegge dai rischi senza rinunciare all’accessibilità dei premi. Globale Fabbricati permette di usufruire di una copertura base per l’Incendio e la Responsabilità Civile, per poi integrarla con diverse opzioni aggiuntive e modulabili, consentendo di individuare sempre il giusto rapporto tra valore del premio e prevenzione del rischio in base al tipo di condominio, alle condizioni generali delle infrastrutture e agli obiettivi di protezione.

Infortunio in condominio: quali garanzie con un’assicurazione.

Un’eventualità purtroppo possibile è senza dubbio una caduta, magari a seguito di una scivolata o di un inciampo, nel cortile o nell’atrio del proprio palazzo. Ovviamente, nel caso in cui tale caduta non sia dovuta ad una banale distrazione, è utile capire come intervenire per far valere i propri diritti di condomino: infatti, in caso si fosse vittima di un infortunio a causa, per esempio, del cattivo mantenimento della pavimentazione, degli intonaci e delle parti comuni in genere, la responsabilità non potrà che ricadere proprio sul fabbricato, responsabile dello stato di cura e manutenzione degli spazi comuni.

Per richiedere il risarcimento, nel momento in cui si è vittima di conseguenze invalidanti per infortuni non accidentali sulle scale, o sul pavimento dissestato, è bene far redigere dal medico una perizia medico legale, al fine di quantificare il danno subito e, qualora il condominio goda di una assicurazione, è possibile chiedere un risarcimento del danno patito, inviando, entro 5 anni dall’incidente, la richiesta all’amministratore che sarà tenuto a comunicare l’infortunio all’assicurazione del condominio, la quale provvederà a valutare ed eventualmente liquidare il danno.

Possiamo tutelare il nostro condominio anche contro gli atti vandalici? La risposta è SI!

L’assicurazione condominio atti vandalici è una copertura contrattuale che tutela il fabbricato contro una vasta serie di azioni pregiudizievoli compiuti alle parti comuni (scale androni, cortili, ecc) da una serie di eventi classificabili, appunto, come atti vandalici. Tale garanzia permette al condominio e ai singoli condomini di potersi tutelare contro una serie di potenziali alternative in grado di arrecare danni a persone o a cose, tramite la previsione di un rimborso spese sostenute per la riparazione del pregiudizio sofferto, nei limiti dei massimali contrattualmente stabiliti.

Così come per tutte le varie opzioni relative alle principali polizze di assicurazione, anche quella per combattere gli atti vandalici in condominio è sicuramente personalizzabile in tutte le sue forme, per poter comprendere delle situazioni più ampie di quelle che possono essere considerate come standard. Consigliamo quindi a ogni amministratore di condominio di chiarire con la propria compagnia assicurativa quali sono le proposte e le offerte disponibili, e in che modo sia possibile personalizzarle sulle specifiche esigenze.

Assicurazione di condominio senza agibilità.

Innanzi tutto chiariamo il concetto: il certificato di agibilità, ai sensi dell’art. 24 comma 1 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (T.U. edilizia) viene rilasciato dal Comune, e certifica la “sussistenza delle condizioni di sicurezza, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi istallati”. Non esiste più distinzione tra abitabilità (che riguardava immobili ad uso abitativo) e agibilità (riferito ad edifici adibiti ad uso diverso) e pertanto attualmente esiste un unico certificato, definito appunto di agibilità per tutti gli immobili, indipendentemente dalla loro destinazione d’uso.

In caso di mancanza di tale documento, (pur se gli obblighi vertono maggiormente su caratteristiche relative alla cosiddetta anagrafica condominiale, che comprende la dichiarazione di corrispondenza e conformità dal punto di vista di sicurezza), l’amministratore può richiedere tale certificazione presentando al Comune tutta la documentazione necessaria ai fini del rilascio, in modo da regolamentare dal punto di vista burocratico, ma anche di sicurezza ed interesse comune, una situazione fondamentale come l’agibilità di un edificio, per poi poter successivamente provvedere alla stipula di una polizza assicurativa sul fabbricato.

Come regolarci in caso di infiltrazioni con un’assicurazione condominiale

Uno dei problemi purtroppo più frequenti, a causa di danneggiamenti a pareti, mobili, soffitti, sia in appartamenti singoli che in parti comuni di un condominio, è sicuramente quello delle infiltrazioni d’acqua.
Ovviamente, nel momento in cui si verifica un evento di questo tipo, le domande ricorrenti sono le solite: ci si chiede di chi è la colpa, quali le responsabilità dei vari soggetti coinvolti, come accertarne le cause e, soprattutto chi paga i danni…

A questo punto, quindi, quali sono le competenze risarcitorie dell’assicurazione condominiale?  Sicuramente la base di partenza per la perizia è una sorta di “regola generale”, vale a dire che è sempre il proprietario del bene da cui proviene la causa del danno ad esserne il responsabile, così come sancito dalla forma di responsabilità definita “oggettiva” e regolata dalla applicazione dell’art. 2051 c.c. dal titolo “Danni da cose in custodia”.
Cosa fare in caso, quindi, di infiltrazioni d’acqua in un condominio? Se le cause delle infiltrazioni non sono più che certe, è necessario chiedere una perizia ad un perito tecnico abilitato, che sarà poi presentata alle parti interessate ma, se il tentativo non dovesse portare ad una definizione consenziente, sarà necessario tentare una nuova risoluzione civile, portando la discussione presso un apposito Organismo di Mediazione. A questa fase può ulteriormente seguire purtroppo il passaggio in un’aula giudiziaria, al fine di ottenere un riconoscimento economico per il danno subito. Ed è proprio per confidare in un risarcimento del deterioramento da infiltrazioni d’acqua, che è opportuno coinvolgere nelle varie operazioni peritali l’assicurazione condominiale, al fine di vedersi manlevati dall’onere risarcitorio del danno.

Non sempre le cause o la provenienza delle infiltrazioni sono chiaramente individuabili ed è per questo motivo che possono essere utili strumenti come le termografie o le video ispezioni edili: pertanto, si dovrà agire nei confronti del condominio se le infiltrazioni provengono da parti comuni (come il tetto, i terrazzi, i latrici solari, cortili ecc.), oppure contro un unico condomino se la responsabilità può essere accertata come del singolo. Sarà semmai quest’ultimo a rivalersi sulla propria compagnia assicurativa per vedersi garantito il suo singolo risarcimento.

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